Инвестиции в недвижимость: "за" и "против"

Стоит ли потребителям инвестировать в недвижимость? Можно ли реально получить стоящую прибыль от таких инвестиций? Какой подход в инвестировании стоит применять? Вопросы это не простые. Ответы зависят от очень многих факторов. В том числе и от применяемого подхода инвестирования. Первый – это рентный (это сдача жилья в аренду). Второй – спекулятивный (перепродажа квартиры по более дорогой цене).   

Рассмотрим применение этих подходов инвестирования на примере московской квартиры.

Спекулятивный способ инвестиций в недвижимость

Просто перепродажи недвижимости сегодня практически не выгодны, потому что для их рентабельности необходим существенный общий рост цен, которого на рынке уже давно не наблюдается. Поэтому более подходящим является вариант, когда квартира приобретается на стадии котлована и в дальнейшем перепродается после окончания строительства. В таком случае спекуляция может принести существенные дивиденды.

Например, на этапе планирования района покупается квартира за 3 млн. рублей. Через год эта же уже готовая квартира стоит 4 млн. рублей. Доход, соответственно, 1 млн. рублей или 25% годовых. Также в современных условиях доход от спекуляций с возводимым жильем может составлять и 25-30%

В стоимость возводимого жилья приходиться закладывать и стоимость коммунальных услуг, которая начинает взиматься с собственника задолго до того, как покупатели получают ключи от своих квартир. К этому нужно добавить стоимость оформления нового жилья в собственность.

Конечно, при спекуляциях с возводимым жильем потребителям необходимо учитывать риски, связанные с затягиванием срока сдачи объекта, а также с тем, что застройщик может и вовсе "кинуть" своих дольщиков.

Очевидно, что спекулятивный способ инвестиций в недвижимость более прибыльный, чем рентный, но при этом и более рисковый.

Инвестиционная ликвидность

Чтобы жилье приносило доход, оно должно быть ликвидным – обладать определенными качествами. Сама по себе ликвидность – это возможность обращения недвижимости в деньги. Жилье, в принципе, считается ликвидным активом, т.к. спрос на него есть всегда, даже при определенных проблемах в экономике страны.

Ликвидность объекта обратно пропорциональна времени, которое требуется для его продажи. Таким образом получается, что чем меньше срок, в течение которого продается объект, тем выше его ликвидность.

На ликвидность влияет много параметров, в частности местоположение (транспортная доступность, экология, престижность и т.д.), двор (наличие, благоустройство), тип дома (кирпич, панель, монолит и т.д.), различные характеристики дома (наличие автомобильной стоянки или паркинга, лифта, огороженной территории и т.д.), площадь жилья, планировка, характеристики комнат, окон, состояние жилья и т.д. Важным фактором является цена: снижая ее можно повысить ликвидность.

Налог на недвижимость

На эффективность инвестиций в недвижимость безусловно влияет налогообложение. В ближайшие годы в России ожидается принятие закона о новом едином налоге на недвижимость. Он должен заменить существующие налоги на имущество и землю. Согласно новому закону, произойдет отказ от практики взимания налога с инвентаризационной стоимости, которая может отличаться от рыночной в 10 и более раз. Новый налог на недвижимость, скорее всего, будет привязан к кадастровой стоимости недвижимости, которая, в свою очередь, будет привязана к рыночной цене. Планируемая ставка налога на недвижимость: 0,1-0,5% от рыночной стоимости жилья. При этом предполагается, что не налог не будет взиматься с квартир площадью до 55 кв. м и участков до 6 соток. Максимальная ставка предполагается к использованию в случае, если совокупная стоимость объекта недвижимости превышает 300 млн рублей.

Очевидно, что инвестиции потребителей в недвижимость оправданы. С одной стороны, доход от инвестиций в недвижимость не самый высокий – золотой дождь на обладателя объекта недвижимости не прольется. Вместе с тем, инвестиции в недвижимость позволяют получать минимум 5% ежегодного дохода при использовании малорискового рентного способа и 25% при использовании спекулятивного способа.