.

               

 

  .... ....   ..   ....      
                 

.....

   

  Поиск по сайту:

  Карта сайта

۩ Потрепедия

Все о недвижимости

Рынок недвижимости

Инвестиции в недвижимость

Операции с недвижимостью

Страхование недвижимости

Аренда

Агентство недвижимости

Риэлтор

Договор покупки-продажи

Аванс (задаток)

Налоговый вычет

Коммерческая недвижимость

Офис

Здание

Баня

Склад

Все об ипотеке

Все об окнах

Все о котлах

Все о переезде

Все о золоте

Все о шубах

Все о кулинарии

Все о водке

Потребительское законодательство

Права потребителя

Полезная информация

 

 

 

 

Инвестиции в недвижимость: "за" и "против"

 

   

.....

       

 

Стоит ли потребителям инвестировать в недвижимость? Можно ли реально получить стоящую прибыль от таких инвестиций? Какой подход в инвестировании стоит применять? Вопросы это не простые. Ответы зависят от очень многих факторов. В том числе и от применяемого подхода инвестирования. Первый – это рентный (это сдача жилья в аренду). Второй – спекулятивный (перепродажа квартиры по более дорогой цене).   

Рассмотрим применение этих подходов инвестирования на примере московской квартиры.

 

Рентный способ инвестиций в недвижимость

 

Обычно объекты для последующей сдачи потребители  приобретают на вторичном рынке, т.к. во-первых, они в принципе готовы для проживания и, в отличие от новостроек, требуют, как правило, лишь небольшого, часто, косметического ремонта, а во-вторых, их можно сдавать с момента приобретения (в отличие от тех же новостроек, где ключи можно ждать от застройщики и месяцы, и годы).

Итак, если купить квартиру за 3 000 000 рублей и 300 000 потратить на ремонт и обстановку, то инвестиция составит 3,3 млн руб. Если эту квартиру сдать за 20 000 рублей, выплачивая 5 000 000, как коммунальные платежи, амортизацию, налоги и т.д., то доход в месяц составляет 15 000 руб.: 0,45% в месяц или 5,45% годовых.

В зависимости от квартиры, ее местонахождения цифры стоимости и доходов будут несколько колебаться, но в целом доходность будет отнюдь не высокой, на арендодателя не обрушится "золотой" дождь.

В принципе, более дешевое жилье будет давать более высокий доход от сдачи, но через некоторое время такое жилье потребует новых инвестиций – или для ремонта для дальнейшей сдачи, или для ремонта под продажу.

 

Спекулятивный способ инвестиций в недвижимость

 

Просто перепродажи недвижимости сегодня практически не выгодны, потому что для их рентабельности необходим существенный общий рост цен, которого на рынке уже давно не наблюдается. Инвестиции в недвижимостьПоэтому более подходящим является вариант, когда квартира приобретается на стадии котлована и в дальнейшем перепродается после окончания строительства. В таком случае спекуляция может принести существенные дивиденды.

Например, на этапе планирования района покупается квартира за 3 млн. рублей. Через год эта же уже готовая квартира стоит 4 млн. рублей. Доход, соответственно, 1 млн. рублей или 25% годовых. Также в современных условиях доход от спекуляций с возводимым жильем может составлять и 25-30%

В стоимость возводимого жилья приходиться закладывать и стоимость коммунальных услуг, которая начинает взиматься с собственника задолго до того, как покупатели получают ключи от своих квартир. К этому нужно добавить стоимость оформления нового жилья в собственность.

Конечно, при спекуляциях с возводимым жильем потребителям необходимо учитывать риски, связанные с затягиванием срока сдачи объекта, а также с тем, что застройщик может и вовсе "кинуть" своих дольщиков.

Очевидно, что спекулятивный способ инвестиций в недвижимость более прибыльный, чем рентный, но при этом и более рисковый.

 

Инвестиционная ликвидность

 

Чтобы жилье приносило доход, оно должно быть ликвидным – обладать определенными качествами. Сама по себе ликвидность – это возможность обращения недвижимости в деньги. Жилье, в принципе, считается ликвидным активом, т.к. спрос на него есть всегда, даже при определенных проблемах в экономике страны.

Инвестиции в недвижимостьЛиквидность объекта обратно пропорциональна времени, которое требуется для его продажи. Таким образом получается, что чем меньше срок, в течение которого продается объект, тем выше его ликвидность.

На ликвидность влияет много параметров, в частности местоположение (транспортная доступность, экология, престижность и т.д.), двор (наличие, благоустройство), тип дома (кирпич, панель, монолит и т.д.), различные характеристики дома (наличие автомобильной стоянки или паркинга, лифта, огороженной территории и т.д.), площадь жилья, планировка, характеристики комнат, окон, состояние жилья и т.д. Важным фактором является цена: снижая ее можно повысить ликвидность.

 

Налог на недвижимость

 

Инвестиции в недвижимостьНа эффективность инвестиций в недвижимость безусловно влияет налогообложение. В ближайшие годы в России ожидается принятие закона о новом едином налоге на недвижимость. Он должен заменить существующие налоги на имущество и землю. Согласно новому закону, произойдет отказ от практики взимания налога с инвентаризационной стоимости, которая может отличаться от рыночной в 10 и более раз. Новый налог на недвижимость, скорее всего, будет привязан к кадастровой стоимости недвижимости, которая, в свою очередь, будет привязана к рыночной цене. Планируемая ставка налога на недвижимость: 0,1-0,5% от рыночной стоимости жилья. При этом предполагается, что не налог не будет взиматься с квартир площадью до 55 кв. м и участков до 6 соток. Максимальная ставка предполагается к использованию в случае, если совокупная стоимость объекта недвижимости превышает 300 млн рублей.

 

 

 

Очевидно, что инвестиции потребителей в недвижимость оправданы. С одной стороны, доход от инвестиций в недвижимость не самый высокий – золотой дождь на обладателя объекта недвижимости не прольется. Вместе с тем, инвестиции в недвижимость позволяют получать минимум 5% ежегодного дохода при использовании малорискового рентного способа и 25% при использовании спекулятивного способа.

 

     
       

 

См. также: 

Что такое недвижимость

Рынок недвижимости

Операции с недвижимостью

Страхование недвижимости

Аренда жилой и коммерческой недвижимости

Агентство недвижимости