Слово «Ипотека» происходит от греческого слова «Hypotheke» (ὑποθήκη) и означает – залог. В древней Греции так обозначалась ответственность должника перед кредитором своей землей, на которой устанавливался столб. Именно он и назывался «ипотекой». Вместе с тем залог земли, как способ обеспечения исполнения обязательства, был известен еще в Древнем Египте. Сегодня ипотека – это залог недвижимости под выдаваемый кредит, при этом залог, служащий основанием этого кредита, не передается кредитору, а остается в собственности должника. Заложенное под ипотеку имущество находится под запрещением на продажу или переоформление его на другое лицо до полного погашения кредита и всех процентов.

Условия ипотеки (стоимость, срок действия) определяется сторонами согласно договоренности. Обычно ипотечный кредит выдается обычно на длительный срок.

Ипотечные кредиты предоставляются на приобретение квартир на вторичном рынке, на приобретение квартир этапе строительства, на приобретение загородного жилья,  на приобретение коммерческой недвижимости.

Как правило, в ипотечных программах по приобретению загородного жилья более высокий, чем по кредитам на приобретение квартир, первоначальный взнос. Ипотека на загородный дом потребует на 10–20% больше собственных средств, чем для покупки городской. При приобретении загородного жилья в кредит на этапе строительства, банк обязательно потребует залог земельного участка или залог права аренды на земельный участок.

На рынке ипотеки присутствуют:

– банки,

– ипотечные брокеры,

– рефинансирующие организации,

– страховые компании,

– бюро кредитных историй,

– рейтинговые агентства,

– специализированные депозитарии,

– коллекторские агентства.

Банки, выдающие ипотечные кредиты могут быть как специализированными, так и универсальными, как государственными, так и коммерческими. Сегодня в России более 50% рынка ипотечного кредитования занимают два банка Сбербанк и ВТБ, имеющие самую развитую сеть филиалов и доступ к дешевым ресурсам.

Ипотечный брокер – это специалист, который предоставляют услуги по подбору, оформлению и получению ипотечных кредитов. Деятельность, которой он занимается, называется ипотечный брокеридж (см. подробнее «Ипотечный брокер»).

Рефинансирующие организации – это компании, предлагающие первичным кредиторам выкуп их ипотечных портфелей с целью накопления пула для дальнейшей секьюритизации. Наиболее известная в России АИЖК –  это государственная компания, рефинансирующая кредиты, которые выданы по установленным стандартам аккредитованными организациями.

Страховые компании предлагают комплексные страховки, включающие в себя несколько видов страхования (см. подробнее «Страховая компания»).

Бюро кредитных историй – это специализированные организации, которые осуществляют формирование и хранение кредитных историй, а также предоставляют кредитующим организациям сведения о том, какие кредитные обязательства и насколько дисциплинированно исполнял (продолжает исполнять) тот или иной человек (см. подробнее «Бюро кредитных историй»).

Рейтинговое агентство – это коммерческая организация, которая занимается оценкой платежеспособности эмитентов, долговых обязательств, качества корпоративного управления, качества управления активами и т.д.  (см. подробнее «Рейтинговые агентства»).

Депозитарии – это специализированные организации, которые предоставляют услуги по хранению сертификатов ценных бумаг и/или учету и переходу прав собственности на ценные бумаги (см. подробнее «Депозитарии»).

Коллекторское агентство – это специализированная организация по сбору долгов, которая предоставляет кредиторам услуги по работе с должниками, нарушившими взятые на себя обязательства по погашению долга (см. подробнее «Коллекторское агентство»).

Основными правовыми актами, которые регулируют вопросы ипотеки на территории РФ, являются: Федеральный закон от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», Федеральный закон №188-ФЗ от 29 декабря 2004 «Жилищный кодекс Российской Федерации», Федеральный закон от 21 июля 1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», Федеральный закон №218-ФЗ от 30 декабря 2004 г. «О кредитных историях», а также Постановление Правительства РФ №285 от 13 мая 2006 г. «Об утверждении Правил предоставления молодым семьям субсидий на приобретение жилья в рамках реализации подпрограммы “Обеспечение жильем молодых семей” федеральной целевой программы “Жилище” на 2002-2010 гг».

Действующее законодательство предусматривает два вида оснований возникновения ипотеки:  в силу закона и в силу договора (см. подробнее «Ипотека в силу закона и в силу договора»).

В процессе андеррайтинга происходит расчет суммы кредита, который заемщик сможет выплатить, с учетом особенностей самого заемщика (тип трудоустройства, ежемесячный доход и возможность его подтверждения, наличие созаемщиков или поручителей, состав семьи, наличие несовершеннолетних иждивенцев и т.д.) (см. подробнее «Андеррайтинг»).

Существуют государственные и коммерческие ипотечные программы. Государство в целом поддерживает предоставление кредитов на приобретение жилья, а также имеет специальные программы. Каждый отдельный коммерческий банк, как правило, разрабатывает своим собственные программ ипотеки с различными условиями и процентными ставками. Заемщик может выбрать подходящую программу по ставке кредита, по сроку, по величине первоначального взноса, по сумме кредита или величине ежемесячного платежа и т.д. (см. подробнее «Ипотечные программы»).

В целом процентная ставка по ипотечному кредиту, как правило, обычно ниже, чем по другим видам кредитов. В последнее время в России происходит общее снижение ставок по ипотеке. Размер процентной ставки по ипотечному кредиту зависит от конкретной программы конкретного банка. Тем не менее стоимость наиболее популярных кредитов – на приобретение жилья на вторичном рынке в рублях при первоначальном взносе в 20 – 30% не менее чем на 10 лет с фиксированной ставкой – у ведущих российских банков составляет сегодня примерно 12–13% годовых при базовой программе страхования (см. подробнее «Ставки ипотеки»).

Оценка стоимости недвижимости – это процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении определенного объекта недвижимости. В него входят: определение стоимости права собственности в отношении различных объектов недвижимости или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. (см. подробнее «Оценка недвижимости»).

Постановлением президиума Высшего арбитражного суда РФ от 17.11.2009 N 8274/09 по делу N А50-17244/2008 практика взимания комиссии за выдачу кредита (КВК) признана незаконной. Вместе с тем многие банки до сих пор продолжают взимать КВК либо именно как комиссию за выдачу кредита, либо под видом некоей комиссии за открытие и ведение ссудного счета (см. подробнее «Комиссия за выдачу кредита»).

Ипотека является самой крупной из ссуд, выдаваемых банками. Этот вид кредитования обязательно страхуется. На размер страховых выплат влияет тарифная политика конкретного банка и сам  размер кредита. Так, обычно, страховой суммой, от которой при расчете стоимости договора комплексного ипотечного страхования рассчитывается страховой взнос, является сумма кредита плюс 10%. Размер ставки страхования ипотеки составляет около 2% от стоимости кредита (см.подробнее «Страхование ипотеки»).

Согласно налоговому кодексу РФ, заемщик имеет право на налоговый вычет, в размере суммы потраченной на приобретения жилья, но не превышающей 2 миллиона рублей и уплаченных процентов по займам, выданным на приобретение жилья, без ограничений по сумме. Данный вычет предоставляется 1 раз в жизни. При этом есть две возможности получить заемщиком данный вычет:

– если у заемщика единственное место работы, он может обратиться в бухгалтерию по месту работы и заявить о приобретении жилья, предоставив подтверждающие документы. В таком случае бухгалтер не будет перечислять подоходный налог до тех пор пока данное право не будет использовано;

– если в налоговый период перечислять все налоги, а в конце года заявить в налоговой инспекции заявить о праве на налоговый вычет. Налоговая служба должна будет проверить документы и вернуть уплаченные налоги.

Следует иметь в виду, что родители могут получать налоговый вычет с сумм, израсходованных на приобретение недвижимости для своих несовершеннолетних детей.

Рефинансирование ипотеки – это выдача кредита на погашение ранее выданного ипотечного кредита. Такие программы перекредитования позволяют уменьшить ежемесячные платежи потребителя за счет снижения процентной ставки, а также скорректировать срок, сумму и валюту кредита (см. подробнее «Рефинансирование (перекредитование)  ипотеки»).