.

               

 

  .... ....   ..   ....      
                 

.....

   

  Поиск по сайту:

  Карта сайта

۩ Потрепедия

Все о недвижимости

Рынок недвижимости

Инвестиции в недвижимость

Операции с недвижимостью

Страхование недвижимости

Аренда

Агентство недвижимости

Риэлтор

Договор покупки-продажи

Аванс (задаток)

Налоговый вычет

Коммерческая недвижимость

Офис

Здание

Баня

Склад

Все об ипотеке

Все об окнах

Все о котлах

Все о переезде

Все о золоте

Все о шубах

Все о кулинарии

Все о водке

Потребительское законодательство

Права потребителя

Полезная информация

 

 
 

Как оформить договор покупки-продажи на недвижимость

 

   

.....

       

 

Оформить договор на покупку или продажу объекта недвижимости можно как с помощью риэлторского агентства, так и самостоятельно. Во втором случае придется собственными силами собирать все необходимые для оформления сделки документы и, в конце концов, регистрировать ее.

Сделка покупки-продажи недвижимости скрепляется соответствующим договором. Его суть в том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя определенный объект недвижимости, покупатель же обязуется принять данный объект и выплатить за него определенную денежную сумму.

Сторонами в договоре купли-продажи недвижимости могут являться и физические, и юридические лица.

Договор купли-продажи недвижимости заключается только в письменной форме. Это документ, который подписан обеими сторонами. Лишь при соблюдении данных условий потребительская сделка будет считаться действительной.

 

Содержание договора покупки-продажи недвижимости

 

В договоре покупки-продажи недвижимости должны быть прописаны существенные условия. Без них договор не будет считаться заключенным.

К существенным условиям относятся:

– собственно предмет договора (данные, позволяющие определенно установить объект недвижимости: адрес местонахождения, общая площадь, числе сведения, определяющие расположение помещения на земельном участке или в составе другого недвижимого имущества);

– перечень лиц, которые сохраняют право пользования данным объектом недвижимости после его приобретения (в случае, если таковые имеются).

 

Регистрация договора покупки-продажи недвижимости

 

Сделки по различным объектам недвижимости вступают в действие по-разному. Так, например, договор по жилой недвижимости, в отличие от коммерческой, подлежит государственной регистрации и, что очень важно, считается заключенным с момента такой регистрации.

Сам переход права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю также подлежит государственной регистрации. Такая регистрация производится в регистрирующем органе по месту нахождения жилого помещения.

В прошлом все сделки с недвижимостью должны были иметь нотариальное удостоверение. Однако, в дальнейшем участие нотариуса в сделках с недвижимостью перестало быть обязательным. Сегодня вновь говорят о том, чтобы в операциях по покупке-продаже недвижимости участвовали нотариусы. Готовятся к принятию новый закон "О нотариате и нотариальной деятельности" и поправки в Гражданский Кодекс.

НедвижимостьИнициаторы поправок, представители властных структур и некоторые риэлторы, убеждены, что нотариальное заверение должно способствовать декриминализации рынка и сблизить отечественное право с европейским, в котором нотариус – ключевая фигура при обеспечении сделок в сфере недвижимости. Нотариус должен обеспечить юридическую чистоту сделки: не только провести ее удостоверение, но и проверить законность, права сторон, подлинность и правомочность документов, соблюдение прав третьих лиц и т.д. Предполагается, что участие в сделке нотариуса устранит с рынка значительную долю мошенников, специализирующихся на операциях с недвижимостью.

Эксперты отмечают, что с введением нотариального удостоверения сам порядок проведения сделки в новых условиях усложнится, функции юридического сопровождения и правовых консультаций у риэлторов и нотариусов, скорее всего, будут пересекаться и дублироваться. Это доказывает тот факт, что и сегодня около 20% сделок совершаются через нотариат – клиенты нередко обходятся вовсе без посредничества риэлторов.

Пока неясно, а смогут ли нотариусы физически удостоверять все сделки на рынке недвижимости. Этих специалистов может просто физически не хватить. Наращивание же "мощностей" может привести к падению качества нотариальных услуг, что скомпрометирует саму идею удостоверения сделок по покупке-продаже недвижимости.

Нотариусы без восторга относятся к тому, что придется сотрудничать с "медлительным" Росреестром, где нужно будет регистрировать сделку.

Покупатели же и продавцы также не в восторге – участие нотариусов в сделке существенно удорожает ее.

Передача объекта недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту (или иному документу о передаче).

 

Оплата договора покупки-продажи недвижимости

 

Чтобы не было затруднительных ситуаций по ходу потребительской сделки, при составлении договора о покупке-продаже недвижимости стоит четко указать, кто будет нести расходы, связанные с регистрацией договора, а также с переходом права собственности на объект.

Также должно быть четко прописано, когда происходит оплата и каким образом происходит оплата. В противном случае возможны варианты различного толкования и даже заведомого ущемления прав одной из сторон. Например, в одном из договоров было написано " дом оценивается и продается за цену, составляющую 10 000 000 рублей, которую покупатель полностью выплатил продавцу до подписания договора". То есть данным договором продавец подтвердил, что расчеты произведены, и денежные средства им получены. Покупатель на основании этого документа не выплатил продавцу причитающуюся сумму после сделки, и продавец, таким образом, оказался и без дома, и без денег.

НедвижимостьДругой опасный вариант. Если продается объект за 7 000 000 рублей, но для того, чтобы уйти от налогов, в договоре прописывается сумма только в 2 000 000 рублей, а 5 000 000 помещаются в банковскую ячейку с условием, что продавец может забрать, предъявив зарегистрированный в Росреестре экземпляр договора купли-продажи недвижимости. Если у продавца есть только одна расписка – на 2 000 000 рублей, то он при расторжении договора купли-продажи (или признании его недействительным) покупатель сможет вернуть себе только 2 000 000 рублей, указанных в договоре. Чтобы получить обратно полную сумму, нужно иметь две расписки на общую полную сумму: на 2 млн руб. и на 5 млн руб.

Риском как для покупателя, так и продавца является оплата квартиры по безналичному расчету. Рискует тот или иной участник сделки в зависимости от оговоренного момента осуществления оплаты, т.е. "до" или "после" регистрации договора. Так, если деньги перечисляются до регистрации договора, то покупатель может остаться и без денег, и без квартиры, потому что продавец может получить поступившую оплату и в одностороннем порядке отказаться от сделки.

Если же деньги перечисляются после регистрации договора, то покупатель может их не перечислить, просто оформив на себя право собственности на объект.

Наиболее распространенная и безопасная схема на сегодня, это наличный расчет через банковские ячейки. Вместе с тем, нередко люди подвергают себя риску, передавая деньги или до сделки, или после нее.

Подходить к оплате договора нужно очень серьезно, т.е. согласно судебной статистике, из ста сделок почти десять расторгаются или признаются недействительными (около 10%).

 

Риски при заключении договора покупки-продажи недвижимости

 

При заключении договора покупки-продажи недвижимости основные потребительские риски связаны с жильем, в котором или временно остаются прописанные, или есть наследники, или дети, имеющие пожизненное право на свою часть жилплощади, или другие претенденты, длительно отсутствующие по объективным причинам (например, лечение в психдиспансере или отбывание срока заключения). Также правами на жилье могут обладать наниматели, ранее отказавшиеся от приватизации данной квартиры, и еще бывшие супруги собственника жилья, купленного в период брака.

Если по какой-то причине из покупаемого жилья не успевает выписаться кто-то, то обычно прибегают к финансовой страховке. Так, например, покупатель кладет в отдельную ячейку 400 000 рублей на два-три месяца, и если оставшиеся в квартире выписываются и получают дополнительные деньги – 400 000 рублей, или эти деньги по истечении срока забирает покупатель и тратит их на суд и на собственную моральную компенсацию.

 

Расторжение договора покупки-продажи недвижимости

 

Расторжение договора покупки-продажи недвижимости происходит при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Часто уже после сделки ее участники понимают, что она была совершена по ошибке или что их обманули.

НедвижимостьНапример, согласно договору продавец гарантировал, что не имеется иных претендентов, которые могли бы каким-то образом ограничить право собственности покупателя, но оно появилось (прибывший с длительного лечения, из мест заключения и т.д.). Исходя из судебного решения, такой претендент вселяется в жилье и приобретает право регистрации, что приводит к обременению объекта недвижимости новым пользователем. Так как покупатель на момент сделки не знал о таком ограничении своих прав, то данные обстоятельства являются основанием для расторжения договора и возврата сторон в первоначальное положение.

Также поводом к расторжению сделки может быть:

– отсутствие воли стороны на совершение сделки. Такое происходит, например, тогда когда сделка осуществляется мошенниками без участия и ведома собственника недвижимости (подделка документов, выдача кого-либо за собственника жилья и т.д.);

– совершение сделки ограниченно дееспособным гражданином, например, тяжело больным, состоящем на учете в психоневрологическом диспансере, в момент совершения сделки находящимся в состояние алкогольного или наркотического опьянения, и т.д.;

– обман или заблуждение одной из сторон, подтвержденные материалами уголовного дела;

– неправильно оформленные учредительные (уставные документы) юридического лица, а также подпись договора неуполномоченным лицом.

 

     
       

 

См. также: 

Как вносятся аванс (задаток)

Как получить налоговый вычет

Агентство недвижимости

Страхование недвижимости

Аренда жилой и коммерческой недвижимости

Что такое недвижимость