.

               

 

  .... ....   ..   ....      
                 

.....

   

  Поиск по сайту:

  Карта сайта

۩ Потрепедия

Все о недвижимости

Рынок недвижимости

Инвестиции в недвижимость

Операции с недвижимостью

Страхование недвижимости

Аренда

Агентство недвижимости

Риэлтор

Договор покупки-продажи

Аванс (задаток)

Налоговый вычет

Коммерческая недвижимость

Офис

Здание

Баня

Склад

Все об ипотеке

Все об окнах

Все о котлах

Все о переезде

Все о золоте

Все о шубах

Все о кулинарии

Все о водке

Потребительское законодательство

Права потребителя

Полезная информация

 

 
 

Как вносят аванс (задаток) при покупке недвижимости

 

   

.....

       

 

Подписывая с риэлтором договор на покупку объекта недвижимости, обычный покупатель редко обращает внимание на слова "аванс" и "задаток". Однако, они заслуживают самого пристального внимания и рассмотрения. Дело в том, что аванс и задаток, хотя часто используют в роли синонима слов "обеспечительный платеж", это разные термины, разные понятия. На практике при сделках, в частности, с недвижимостью аванс и задаток используются в разных целях.

Кроме чистых задатка и аванса применяются также суррогатные схемы, включающие в себя элементы обоих подходов предварительной частичной оплаты сделки. Суррогаты также разрабатываются для достижения определенных потребительских целей одного из участников сделки.

 

Что такое задаток при покупке недвижимости

 

Задаток – это определенный предварительный платеж покупателя продавцу. Обычно это относительно небольшая сумма (1 000 – 10 000 долларов в зависимости от стоимости объекта). Вносится данный предварительный платеж с целью материального подкрепления покупателем намерения купить объект недвижимости. Продавец, получая задаток, обязуется в течение определенного периода времени не продавать объект другим заинтересованным лицам. Также задаток регистрируется в письменной форме, при этом сторонами фиксируются условия предстоящей сделки и, в частности, стоимость продаваемого-покупаемого объекта недвижимости.

Если покупатель решит не проводить сделку, то задаток остается у продавца. Если продавец отказывается продать объект недвижимости покупателю, то он возвращает задаток в двойном размере. Таким образом, если кто-то из сторон не соблюдает своих обязательств про проведению сделки, он штрафуется. И это происходит в полном соответствии ст. 329 ГК РФ, определяющей, что исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком.

Очевидно, что задаток является справедливым финансовым и моральным обеспечением сделки.

 

Что такое аванс при покупке недвижимости

 

Аванс является лишь предварительным платежом по договору купли-продажи, который на момент вручения аванса не заключен. Выплачивая аванс, покупатель не обязуется купить объект недвижимости. Получая аванс, продавец не обязуется продать этот объект.

Таким образом, если сделка не состоялась, то аванс просто возвращается покупателю без каких-либо потребительских штрафных санкций ни в его адрес, ни в адрес продавца. Не важно кто является виновником срыва сделки в данном случае, он все равно не несет никакой ответственности за ее срыв.

 

Что лучше задаток или аванс?

 

НедвижимостьКонечно, для покупателя более выгоден договор задатка, а не аванса. Однако, не всегда удается отбиться именно от аванса, обычно навязываемого риэлторами. В таком случае нужно быть очень внимательным при заключении договора и постараться всячески защитить свои интересы.

 

Суррогат задатка и аванса

 

Кроме задатка и аванса в чистом виде существует и их суррогат – изобретение посредников-риэлторов, которые, с одной стороны, желают обезопасить в сделке себя при срыве сделке какой-либо из сторон, а, с другой, не нести никакой ответственности при срыве сделки по собственной вине. Так, риэлторы часто составляют договоры, согласно которым, если сделка по покупке-продаже недвижимости сорвана по вине продавца, интересы которого представляет риэлтор, то покупателю возвращается просто аванс. Но если сделка сорвана покупателем, то уже задаток остается у риэлтора.

Также риэлторы нередко навязывают покупателю договор об оказании фиктивной услуги по покупке квартиры. Следует обратить на это особое внимание: услуги именно "по покупке", а не "по поиску и покупке". Размер платы за эту услугу соответствует авансу и включается в стоимость приобретаемого объекта. Если покупатель срывает сделку и не заключает основной договор, то выплачивает штраф в размере аванса.

Так как покупатели и продавцы нередко подают в суд на хитрых риэлторов и выигрывают его, то ушлые посредники стали включать в предварительный договор пункт о том, что этот, по сути, предварительный договор предварительным договором не является.

Всегда стоит заключать предварительный договор, в котором прописывают авансовые соглашения, соответствующие данному в ст. 429 ГК РФ определению предварительного договора.

Согласно закону:

Недвижимость"– стороны обязуются в будущем заключить договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором;

– предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора;

– предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора;

– в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор".

Очень важно иметь в виду, что согласно п. 5 данной статьи, если одна сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, то применяются положения, предусмотренные п. 4 ст. 445 Кодекса. Согласно этому пункту другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении уклоняющейся стороны заключить основной договор.

Ложкой дегтя к данной статье закона будет то обстоятельство, что суды, при рассмотрении потребительских исков о заключении договора купли-продажи, обычно принимают сторону собственников и, соответственно, отказываются квалифицировать авансовые договоры как предварительные.

В связи с этим заключая договор с риэлтором нужно быть очень внимательным в отношении пунктов предварительной передачи денег, вчитываться в формулировке и, по возможности, использовать именно задаток, а не аванс и не, тем более, какую-либо суррогатную схему.

 

 

Внесение задатка или аванса

 

НедвижимостьВнесение задатка или аванса тоже не самая простая часть сделки. Лучше все передавать его не посреднику-риэлтору, а напрямую продавцу, который в дальнейшем сам может определиться как ему распорядиться этими деньгами. Однако, если покупатель вынужден передавать авансовую часть все-таки посреднику-риэлтору, то следует это делать через кассу юридического лица (индивидуального предпринимателя), получая при этом квитанцию приходного кассового ордера и кассовый чек. Нужно избегать ситуации, когда аванс передается посреднику посредника – некому агенту на основании доверенности, договора поручения и еще какого-либо посреднического документа.

Нужно быть внимательным при документальном оформлении задатка или аванса. Обязательно должны быть расписки на передаваемые продавцу средства, вне зависимости фигурируют они в основном договоре или нет. Только в таком случае их можно будет вернуть в полном объеме, если, не дай бог, договор покупки-продажи недвижимости будет расторгнут.

В предварительных документах не должно быть слов вроде следующих: "сумму … рублей, которую покупатель полностью выплатил продавцу до подписания договора". Ведь в таком случае покупатель подтверждает, что расчеты между сторонами уже произведены, и после заключения договора он может просто ничего не заплатить продавцу. Такие случаи, к сожалению, в юридической потребительской практике бывали.

 

     
       

 

См. также: 

Как получить налоговый вычет

Агентство недвижимости

Страхование недвижимости

Аренда жилой и коммерческой недвижимости

Договор покупки-продажи на недвижимость

Что такое недвижимость