.

               

 

  .... ....   ..   ....      
                 

.....

   

  Поиск по сайту:

  Карта сайта

۩ Потрепедия

Все о недвижимости

Рынок недвижимости

Инвестиции в недвижимость

Операции с недвижимостью

Страхование недвижимости

Аренда

Агентство недвижимости

Риэлтор

Договор покупки-продажи

Аванс (задаток)

Налоговый вычет

Коммерческая недвижимость

Офис

Здание

Баня

Склад

Все об ипотеке

Все об окнах

Все о котлах

Все о переезде

Все о золоте

Все о шубах

Все о кулинарии

Все о водке

Потребительское законодательство

Права потребителя

Полезная информация

 

 
 

Аренда жилой и коммерческой недвижимости

 

   

.....

       

 

Аренда – это форма имущественного договора, при которой собственность передается во временное владение и пользование арендатору за арендную плату. Синоним слова "аренда" – имущественный найм. Само слово "аренда" происходит от латинского arrendare – отдавать в наем.

Объектом аренды признаются движимые и недвижимые вещи, в том числе: земельные участки, предприятия, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (так называемые непотребляемые вещи).

Различают несколько видов аренды: собственно аренда, субаренда, наем, поднаем.

На рынке аренды недвижимости проводятся потребительские операции как с жилой, так и коммерческой недвижимостью. В их основе лежит договор аренды, который определяет конкретное имущество, сдаваемое в аренду.

 

Договор аренды (найма)

 

Договор аренды и жилого и коммерческого недвижимого имущества подлежит государственной регистрации в соответствующем территориальном органе Федеральной регистрационной службы.

Стороны договора – это арендодатель, наймодатель (лессор), физическое или юридическое лицо, предоставляющее свое имущество арендатору, за плату во временное пользование и владение или во временное пользование, и арендатор, наниматель (лесси, посессор, рентер, тенант), физическое или юридическое лицо, заключившее договор аренды и оплачивающее пользование и владение или пользование предоставленным имуществом арендодателю.

Договор найма должен быть заключен в письменной форме, если он заключен на срок более одного года и если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока договора.

Срок договора аренды фиксируется в договоре. Если же срок не определен, то такой договор считается заключенным на неопределенный срок, что позволяет сторонам договора в любое время отказаться от его исполнения. При этом, однако, необходимо предупредить другую сторону при аренде недвижимого имущества за три месяца.

Договор найма состоит из таких разделов, как предмет договора, права и обязанности сторон, порядок расчетов (размер арендной платы; порядок внесения арендной платы, сроки, пени в случае просрочки платежа, штрафные санкции в случае нарушения условий договора), срок и условия действия договора, порядок расторжения договора, величина залоговой суммы и способы ее использования, согласие в письменной форме всех проживающих на территории объекта найма лиц (например, всех жильцов коммунальной квартиры, всех зарегистрированных в отдельной квартире), дополнительные условия, адреса, паспортные данные, подписи сторон. К договору найма также прилагаются платежная ведомость или расписка о передаче оговоренной денежной суммы, акт приема-передачи объекта договора, опись имущества и, если требуется, дополнительное соглашение. В договоре должна быть ссылка на документ, подтверждающий право собственности наймодателя (свидетельство о праве собственности, договор приватизации, купли-продажи, дарения, завещание).

Согласно договору, наниматель обязуется своевременно вносить арендную плату (указываются пени за каждый день просрочки платежа), использовать объект по назначению, обеспечивать сохранность помещения и находящегося в нем имущества. При повреждении помещения по вине нанимателя, он должен устранить его за свой счет. Арендатор не имеет права производить перепланировку жилья, не получив на это разрешение арендодателя. Также он не может сдавать помещение в поднаем без предварительного письменного согласия владельца недвижимости. По истечении срока договора арендатор обязуется освободить помещение и вернуть имущество арендодателю в исправном состоянии с учетом естественного износа.

Аренда недвижимостиСдавать в аренду недвижимость может только его собственник или лицо, которое уполномочено на это собственником либо законом и имеет заверенную нотариусом доверенность. Если у сдаваемого внаем помещения имеется несколько собственников, то все должны поставили подписи под договором аренды, если это трехсторонний договор. Отсутствие всех собственников допустимо, если представляется их нотариально оформленное согласие на сдачу помещения в аренду. Если помещение сдает не уполномоченное на это лицо, то договор найма считается недействительным.

Арендодатель должен гарантировать, что до заключения соглашения объект никому не был продан, передан, заложен или обременен другими договорами аренды, а также, что помещение в споре или под арестом не состоит и не отягощен другими обязательствами по отношению к третьим лицам.

Если совместно с нанимателем жилище будут и арендовать другие лица, то сведения о них также необходимо вписать в настоящий договор.

К арендатору гражданское законодательство не предусматривает каких-либо особых требований и ограничений. Конечно, он должен быть дееспособен.

Если договор заключается при помощи риэлтора или сотрудника агентства недвижимости, то он должен предъявить паспорт, а также доверенность на право заключения договора о найме квартиры и получение комиссионных от имени агентства. Паспортные данные должны совпадать с указанными в доверенности. Она должна соответствовать своему сроку действия и иметь подпись генерального директора агентства и печать.

Договор найма составляется и подписывается в двух экземплярах. Один экземпляр остается у арендатора, второй – у арендодателя. После подписания договора потребителем производится оплата на оговоренный срок, а также услуг агентства (если таковые имелись) по договору (соглашению). Агент должен выдать экземпляр договора, расписку о получении денег и приходный ордер от имени своего агентства.

 

Аренда жилой недвижимости

 

На рынке аренды жилой недвижимости представлены такие объекты, как комната, квартира, дом, коттедж, таунхаус, дача. Самым большим потребительским рынком аренды жилой недвижимости является рынок квартир.

 

Аренда квартир

Наем квартиры – это один из видов арендных отношений, при которых одна из сторон в лице собственника жилого помещения или его представителя (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение по договору найма за плату во владение и пользование для проживания в нем.

В государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения.

Правовые аспекты, возникающие при найме жилых помещений, регламентируются Главой 35 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Договор найма может быть заключен только между собственником (или его представителем) и гражданином, то есть физическим лицом. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора, с условием использования жилого помещения только для проживания граждан.

Наниматель жилого помещения (независимо от формы собственности) с согласия наймодателя может передать на срок часть или все нанятое им помещение в поднайм (в пользование другому лицу). В таком случае отношения оформляются договором поднайма с поднанимателем. Важно отметить, что поднаниматель не приобретает самостоятельного права пользования жилым помещением и ответственным перед наймодателем по договору найма жилого помещения остается наниматель.

Аренда недвижимостиПоднаем жилых помещений, находящихся в частной собственности, регламентируется ГК Российской Федерациии. Поднаем жилых помещений государственных (муниципальных) помещений регулируется Жилищным кодексом Российской Федерации.

В случае, когда наниматель (арендатор) жилого помещения с согласия наймодателя, передает на срок часть или все нанятое (арендаванное) им помещение в пользование другому юридическому лицу, то оформляется договор субаренды.

Цены на наем аренду квартиры зависят от множеств таких потребительских факторов как: платежеспособность потенциальных покупателей, площадь квартиры, район, дата постройки, основные детали конструкции, количество комнат в квартире, тип напольного покрытия, встроенные приспособления, бытовая техника, вид из окон квартиры, окна, двор, состояние квартиры, этаж, наличие коньсержа, транспортная доступность и т.д.

В конце 2005 года цены на аренду 1-комнатных квартир в Москве в зависимости от класса жилья составляли 1700 долл./мес. (43 кв.м, 4-й этаж 10-этажного сталинского дома. Кутузовский просп., ст. м. "Кутузовская") – 450 долл./мес. (36 кв. м, 5-й этаж 17-этажного панельного дома, ул. Новороссийская, ст. м. "Люблино"). В послекризисном 2011 году цена на аренду дешевых 1-комнатных квартир в Москве осталась на том же уровне, аренда элитной недвижимости только растет. В последующие годы специалисты прогнозируют дальнейшее увеличение цен на все категории жилья, что объясняется стабильно высоким спросом на временное жилье в столице. Она притягивает к себе жителей других городов и регионов России. К ним добавляются сами москвичи, нуждающиеся во временном жилье, иностранцы, работающие в столице.

Сегодня типичный арендатор экономичного или среднего жилья – это чаще молодой, энергичный, занятой, современный человек, который снимет небольшую квартиру студий­ного типа в самом центре, на шумной улице, где полно ресторанов, баров, казино. Квартира должна быть оформлена в современном стиле, но недорого – молодые люди, как правило, пла­тят из своего кармана. Большие квартиры снимают те, кто может себе это позволить, те, кому эти квартиры не нужны в собственное владение. Главные арендаторы элитных квартир в Москве – это иностран­цы, приезжающие в Россию на­долго. Они чаще всего выбира­ют квартиры в районах, близких к месту учебы детей и недалеко от работы. А школы и садики выбираются, в основ­ном, "языковые".

Французы, как правило, проживают на территории Чистых прудов и Сухаревской, поскольку там расположены "французские" садики и школы. Англоязычные граждане часто снимают жилье в районе Сокола и Октябрьского поля, поскольку эти районы прилегают к англо-американской школе. Очень охотно рассматриваются варианты квартир, расположенных в районе улицы 1905 года. Нередко иностранцы любят селиться в тех районах, о которых они когда-либо читали. К примеру, поклонники Михаила Булгакова стремятся снять квартиру в районе Патриарших прудов. Очень любят Арбат с прилегающими улочками. Успехом также пользуются бульвары, где расположены бывшие доходные дома (улица Сре­тенка 6, Большая и Малая Никитские улицы с сохраненной стилистикой фасадов). Однако эти дома должны быть, как минимум, реконструированы, иметь чистый подъезд, желательны консьерж или охрана. Кроме того, снимают квартиры с окнами, выходящими на набережные (Фрунзенская, Смоленская), рассматривают районы Нескучного сада (Ленинский проспект). Большим успехом пользуются первые дома по Тверской улице. Особенно – Тверская 9, так как большая часть окон сдаваемых квартир в этом доме смотрит на Кремль. Некоторые предпочитают довольно отдаленные места (жилой комплекс "Алые паруса"), но с хорошим микроклиматом, развитой инфраструктурой, где имеются комната ребенка, фитнес-клуб, развлекательные центры и проч.

Представители Азии предпочитают жить в окружении своих соотечественников, организуя небольшие диаспоры. Часто они снимают коттеджи в новых коттеджных поселках по 5-7 домиков, расположенных на Западе и Северо-западе в живописных природных зонах.

При аренде важна не только цена, но и то, каким образом будет проходить оплата. Сразу нужно заплатить два-три размера месячной ренты – один за месяц вперед, один в качестве залога и один в качестве агентского вознаграждения, если в сделке участвует третья сторона. По договоренности с арендодателями залог можно разбить на две части. Иногда хозяева могут предложить докупить недостающую бытовую технику в счет оплаты аренды.

При заключении сделки стоит торговаться, так как некоторые хозяева сначала выставляют квартиру дороже, но потом постепенно снижают цену, видя, что жилье не сдается. Однако, некоторые арендодатели торопятся сдать квартиру и сразу ставят цену, за которую жилье уйдет в первый же день (с арендой такой квартиры не стоит медлить).

В любом случае потребителю не стоит хвататься за первый подвернувшийся под руку вариант. Лучше осмотреть несколько квартир и понять, что сколько стоит.

Аренда недвижимостиРаспространенный вариант мошенничества с арендой – договор на более низкую оплату, но с условием доделать ремонт. Как только ремонт доделан, клиента выселяют и сдают квартиру по более высокой цене. Поэтому нужно подписывать договор, в котором четко прописано, что нельзя будет повысить цену и выселить в течение определенного срока.

Признаками арендной аферы является:

– низкая цена аренды;

– "собственник" соглашается на любые условия арендатора;

– не предлагается заключить договор;

– арендодатель не является собственником и действует по доверенности;

– арендодатель показывают ксерокопии документов на квартиру и рукописную доверенность.

Кроме долгосрочной аренды бывает аренда посуточная и почасовая.

 

Аренда коммерческой недвижимости

Аренда коммерческой недвижимости – это отдельный специфический рынок. Объектами коммерческой недвижимости могут быть различные помещения (офисные, складские, торговые, производственные, универсальные), заводы, фабрики, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты, и т. д. Арендаторами являются как представители крупных компаний, так и малого бизнеса, предпринимателей, различных организаций. Арендуется как городская, так и загородная недвижимость, как в России, так и за рубежом.

В связи с развитием бизнеса коммерческая недвижимость пользуется сегодня повышенным спросом у потребителей. Но так как коммерческую недвижимость могут купить не все организации, а также потому что часто объект требуется лишь на определенное время, коммерческая недвижимость обычно именно арендуется.

На рынке коммерческой недвижимости имеется как прямая аренда, так и субаренда. Арендовать помещение можно напрямую как у собственника, так и у арендатора. Помочь подыскать нужную коммерческую недвижимость могут агентства недвижимости, специализирующиеся на предоставлении данной услуги.

При аренде стоит уточнить включены или в цену все расходы (коммунальные платежи, охрана, налоги и т. д.) Все детали сделки стоит зафиксировать в договоре.

Наиболее часто арендуются офисы, участки, склады.

 

Аренда офиса

Одним из основных сегментов современного рынка коммерческой недвижимости являются офисы и бизнес-центры.

Аренда офиса может быть без соответствующей инфраструктуры (только голые стены). Такие помещения предпочитают те, кто желает обеспечить себя полностью индивидуальным построением бизнеса и в области интерьера, и в сфере организации коммуникаций и безопасности фирмы.

Многие компании предпочитают полностью готовый для работы офис с ремонтом, отделкой разного уровня, с мебелью, необходимой техникой и коммуникации.

Довольно часто в одном офисном здании одновременно сосуществуют компании, ведущие разнородную деятельность. Однако многим компаниям важно иметь отдельный вход, отдельную парковку, отдельные коммутируемые линии. Поэтому спросом пользуются, как офисы в общем офисном здании, так и отдельное крыло здания или вообще отдельное здание.

Особенно большим спросом у потребителей пользуются небольшие офисы. Связано это и с большим количеством малых и средних компаний, специальных отделений крупных компаний, а также с тем, что застройщики и девелоперы предпочитают сдавать площади оптом – офисными блоками. Размер малого офиса составляет 5-30 квадратных метров.

При аренде маленького офиса к его полезной площади прибавляется часть общей площади (места общего пользования, коридорный коэффициент и т.д.).

Наиболее дешевые офисы предлагаются в подвалах и на чердаках. Может быть, для кого-то это и приемлемый вариант. Но стоит иметь в виду некоторые обстоятельства. Длительное нахождение в подвале опасно, туда осаждается пыль, стекает дождевая вода с грязью. Из под фундамента выделяется вредный земельный газ – родон. Часто подвалы затапливают канализационные стоки. В таких помещениях обычно живут грызуны, тараканы, комары и т.д.

Аренда недвижимостиВ подземных помещения не хватает естественного света, а постоянное искусственное вредно для глаз.

Как правило, в подвалах повышенная влажность, с которой не справляется даже хорошая вентиляция.

С одной стороны, арендная плата в подвальных помещениях более низкая, но в другой, стоит ли рисковать здоровьем сотрудников.

Немногим лучше варианты другого подземного "базирования" – в подземных переходах, в подземных торговых комплексах и на подземных автостоянках.

Более подходящий вариант – офис на "на крыше". Такое помещение тоже может быть очень недорого. Например, в Москве чердачный офис в среднем на 15% ниже цены аренды на обычном офисном этаже. Как правило, из "крышного" офиса хороший вид. В таком помещении много естественного света и тратится меньше энергии на освещение. Зимой в нем теплее, чем на нижних этажах. Наверху меньше шума, пыли, вредного воздуха. На "верхних" этажах устойчивая мобильная связь.

Стоимость аренды небольшого офиса в Москве сегодня составляет 15 000 до 25 000 рублей за один квадратный метр в год. В дорогом месте цена может достигать и 40 000 рублей за один квадратный метр в год.

Самые дорогие офисы имеют отдельный вход с улицы, имеющей большой поток пешеходов. Их обычно используют как торговые точки.

На рынке коммерческой недвижимости имеется как прямая аренда, так и субаренда. Арендовать помещение потребителям можно напрямую как у собственника, так и у арендатора. Помочь подыскать нужную коммерческую недвижимость могут агентства недвижимости, специализирующиеся на предоставлении данной услуги.

При аренде стоит уточнить включены или в цену все расходы (коммунальные платежи, охрана, налоги и т. д.) Все детали сделки стоит зафиксировать в договоре.

 

Аренда участка

К аренде участков обычно исходя из определенных экономических или иных соображений. На правах аренды оформляется:

 – Предоставление земельных участков в аренду собственникам объектов капитального строительства, которые на них расположены;

– Переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком на право аренды;

– Предоставление земельных участков для целей строительства;

– Предоставление земельных участков для размещения некапитальных объектов;

– Предоставление земельных участков под озеленение и благоустройство;

– Предоставление земельных участков в аренду арендаторам объектов капитального строительства, находящихся в государственной собственности.

При аренде участка оценивается:

– Площадь земельного участка, необходимого для предоставления;

– Срок договора аренды земельного участка;

– Ставка арендной платы;

– Наличие на земельном участке объектов самовольного строительства;

– Включение в договор иных условий, противоречащих действующему законодательству, и т.д.

 

Аренда склада

Рынок складов становится все более актуальным и насыщенным в последнее время. Особым спросом пользуются склады, находящиеся в 10-30 километрах от больших городов.

 

Аренда через риэлтерское агентство

Как уже говорилось выше, жилье можно снимать, как самостоятельно, так и через агентство. Самостоятельно можно искать через знакомых, через газеты объявлений и в интернете. Этот вариант требует времени и везения.

При выборе риэлтерского агентства потребителю стоит работать компаниями, специализирующимися на определенном виде недвижимости.

Профессиональное риэлторское агентство может предложить большое количество различных вариантов, но за свою работу риэлторы берут дополнительную оплату. Как правило, база объектов во всех агентствах единая, поэтому не стоит звонить в несколько агентств, чтобы охватить большее количество вариантов. Но если агентство подбирает варианты только по своей базе, то ему можно заплатить комиссионные в размере только половины стоимости месячной ренты.

В несколько агентств стоит обращаться в том случае, если кажется, что первое агентство относится к клиенту не очень внимательно и предлагает жилье по завышенным расценкам. Хороший риэлтор в большинстве случаев ездит по вариантам вместе с клиентом.

Необходимо тщательно выбирать агентство. У него должен быть реальный адрес, реальный офис, лицензия, сайт в интернете. Стоит изучит рекомендации и отзывы.

Обычно в риэлторском агентстве при поиске вариантов спрашивают о согласии с условиями работы, уточняют количество арендаторов, наличие детей, животных, место работы и прописку.

Если агентство предлагает потребителю продать базу вариантов, то это мошенники. Нельзя позволять риэлтору давить на себя, от услуг такого "помощника" лучше отказаться.

Очень часто агентства недвижимости, специализирующиеся на аренде, обманывают своих клиентов, предоставляя им не искомое жилье, а варианты, которые оказываются уже недействующими. Обман начинается с того, что клиентам предлагается подписать договор не на поиск жилья, а на информационные услуги. Чтобы избежать обмана, платить посредникам нужно только после заключения договора с хозяином и заселения в квартиру.

Признаками арендной аферы является: низкая цена аренды, согласие "собственника" на любые условия арендатора, устная договоренность, предъявление копий документов, рукописных доверенностей и т.д.

Возраст агентства недвижимости укажет на его надежность, а рекомендации клиентов – на качество услуг.

 

     
       

 

См. также: 

Агентство недвижимости

Кто такой риэлтор

Договор покупки-продажи

Как вносятся аванс (задаток)

Как получить налоговый вычет

Что такое недвижимость