Агентство недвижимости на современном рынке

Агентство недвижимости – это организация, которая профессионально занимается разрешенными законодательством операциями с жилой и коммерческой недвижимостью. Агентство недвижимостью также часто называют риэлторское агентство. Функции риэлторского агентства на рынке нередко выполняет индивидуальный предприниматель – риэлтор (realtor). Также встречаются следующие написания риелтер, риелтор.

Агентство недвижимости вчера и сегодня

Во времена Советского Союза не существовало профессиональных риэлторских агентств и риэлторов. Их потребительские функции отчасти исполняли государственные "Бюро по обмену жилой площади" (в Москве, например, находящееся в знаменитом Банном переулке), а также частные нелегальные ("черные") маклеры. Именно из квартирных маклеров и агентов в начале 1990-х годов и выросли современные российские риэлторские агентства.

Между агентствами недвижимости и частными риэлторами имеется определенная напряженность. Так, агентства недвижимости обвиняют индивидуальщиков в низком уровне качества услуг, отсутствии гарантий и безопасности. Частные риэлторы, в свою очередь, обвиняют агентства недвижимости в завышении стоимости услуг, медлительности и показушности, которая зачастую прикрывает низкий уровень профессионализма. На практике, конечно, бывают как хорошие агентства недвижимости, так и частные риэлторы.

Услуги агентств недвижимости

Агентства недвижимости отличаются по видам потребительских услуг. Есть крупные агентства которые оказывают все возможные услуги, и есть средние и мелкие риэлторы, специализирующиеся на тех или иных операциях. Одни агентства, специализируются на сделках с элитной недвижимостью, другие – на операциях с коммерческой недвижимостью, третьи – на сделках с земельными участками, четвертые – на операциях с зарубежной недвижимостью и т.д.

Обычно агентства недвижимости осуществляют поиск покупателя и продавца в интересах клиента. Работы могут осуществляться, как на общих основаниях, так и на условиях эксклюзивности, когда клиент доверяет всю работу только одному партнеру. Как правило, при эксклюзивном подходе клиенту уделяется больше внимания, однако, такие услуги могут оказаться более дорогими или не охватывающими весь спектр имеющихся на рынке вариантов.

Агентства оказывают также услуги по обмену и аренде недвижимости, по подбору вариантов, по предоставлению информационной базы, по проверке правовой чистоты самой недвижимости и документов на нее, по сбору и подготовке различных документов (справки, договор купли, договор задатка и т.д.), по регистрация правоустанавливающих документов и т.д.

Агентство недвижимости может провести как всю сделку, так и участвовать в сопровождении ее какой-то части (например, только найти покупателя или только оформить документы и т.д.)

Нередко представители агентств недвижимости выступают в роли консультантов. Опытные риэлторы могут подсказать потребителю какие именно документы необходимы для той или иной сделки, какая цена является оптимальной, какой вид недвижимости и в каком районе в данный момент наиболее ликвидный, а также предостеречь от нежелательных контактов.

Аферисты на рынке недвижимости

К сожалению, встречаются недобросовестные продавцы – аферисты, продающие объект сразу нескольким клиентам. Поэтому, например, при покупке квартиры желательно узнать:

– имеются ли в наличии на момент ее совершения сделки паспорта всех лиц, участвующих в ней,

– кто являлся ее собственником ранее до настоящего продавца,

– кто и когда был в квартире прописан,

– нет ли прописанных жильцов,

– как, когда и отчего умерли люди, проживавшие в квартире или бывшие ее собственниками.

– нет ли нарушений по отношению к несовершеннолетним, проживавшим в квартире ранее,

– где и в каких условиях живут люди, ранее проживавшие в квартире,

– не выбывали ли жильцы или собственники в армию, места лишения свободы, дома-интернаты, длительные командировки, в сопредельные области и государства и т.д.,

– получены ли все необходимые согласия (супругов, детей, наследников, прописанных в квартире лиц) на совершение сделки,

– не состояли и не состоят на учете в нарко– и психоневрологическом диспансере жильцы и собственники квартиры,

– не было ли проблем с правоохранительными органами у жильцов и собственников квартиры,

– не подвергалась ли квартира незаконной перепланировке и переоборудованию,

– не угрожает ли снос или реконструкция дому, в котором находится квартира,

– нет ли коммунальных задолженностей,

– не изменится ли после подписания договора комплектация квартиры, не вывезут ли из нее сантехнику, не снимут ли плитку, линолеум, двери и не отключат ли телефонный номер,

– задаток передается действительно тому человеку, за которого он себя выдает,

– являются ли подлинными все собранные сейчас и использованные в предыдущих сделках документы,

– как, где, какими купюрами будет происходить денежный расчет,

– какие налоги предстоит оплатить или минимизировать.

Договор с агентством недвижимости

При заключении сделки с агентством недвижимости заключается договор, в котором прописываются условия, обязанности и права сторон.

Риэлторские услуги оплачиваются на комиссионной или гонорарной основе. Чаще всего используется комиссионное вознаграждение. Его размер составляет, как правило, 3-6 % от стоимости продаваемого и/или приобретаемого объекта. Таким образом, чем дороже объект, тем больше заработок агентства недвижимости. Реже используется гонорарная (фиксированная) оплата, когда клиент платит за ту или иную услугу согласно установленного тарифа.

На рынке присутствует достаточно большое количество агентств недвижимости и среди них нужно очень тщательно выбрать подходящее, чтобы получить желаемое и при этом не пострадать от мошенников. Опасения такие не напрасны. За последние годы в России прогремело не одно криминальное дело "черных" риэлторов.

Агентства недвижимости, специализирующиеся на аренде

Очень часто агентства недвижимости, специализирующиеся на аренде, обманывают своих клиентов, предоставляя им не искомое жилье, а варианты, которые оказываются уже недействующими. Обман начинается с того, что потребителям предлагается подписать договор не на поиск жилья, а на информационные услуги. Чтобы избежать обмана, платить посредникам нужно только после заключения договора с хозяином и заселения в квартиру.

Распространенный вариант мошенничества с арендой – договор на более низкую оплату, но с условием доделать ремонт. Как только ремонт доделан, клиента выселяют и сдают квартиру по более высокой цене. Поэтому нужно подписывать договор, в котором четко прописано, что нельзя будет повысить цену и выселить в течение определенного срока.

Признаками арендной аферы является:

– низкая цена аренды;

– "собственник" соглашается на любые условия арендатора;

– не предлагается заключить договор;

– арендодатель не является собственником и действует по доверенности;

– арендодатель показывают ксерокопии документов на квартиру и рукописную доверенность.

Были случаи, когда агентства, специализирующиеся на купле-продаже жилья, присваивали оставленные у них для хранения средства клиентов.

Особо жестокими оказались хорошо организованные банды со своими риэлторами, нотариусами, работниками муниципальных учреждений и правоохранительных органов. Их клиенты подчас лишались не только жилья, но и жизни. В начале 1990-х годов "черный риэлтор" убил 8 человек и затем продал их квартиры. В 1998 году в Ярославле была арестована банда "черных", на счету которой 15 человеческих жизней. В начале 2000-х годов во Владивостоке обезврежена банда из риэлторов, сотрудников ФСБ, милиции, прокуратуры, городской администрации, БТИ, загсов, ФМС, убившая шестерых стариков с целью завладения их квартирами. В 2009 году в Улан-Удэ осудили банду местного директора агентства недвижимости, которая убила шестерых женщин и завладела тремя квартирами.

Конечно, законопослушных риэлторов все-таки большинство. Однако, при сотрудничестве с агентством недвижимости потребителю прежде всего нужно помнить, как бы оно хорошо не работало, решение принимает клиент и в первую очередь своими деньгами всегда рискует именно он. Неправомерную сделку всегда проще предотвратить, чем далее оспаривать в судебном порядке.